“¿Qué casa me alcanza para comprar? ¡Te ayudamos a responder esa pregunta!

Los compradores por primera vez están ansiosos por responder a una pregunta: “¿Para qué me alcanza?”. La respuesta es más complicada de lo que te imaginas. Varios factores influyen en lo que una persona realmente puede pagar, incluidas las deudas, los gastos mensuales, el crédito, el tamaño de la familia y el estilo de vida. Dependiendo de quién haga las cuentas, puede parecer que te “alcanza” para una casa que en realidad está fuera de tu presupuesto. Sin embargo, en AHCOPA somos asesores imparciales, no nos interesa hacer una venta. ¡Nuestros consejeros de vivienda están enfocados únicamente en preparar a nuestros clientes para el éxito hoy y en el futuro!

¿Qué es la asequibilidad?
Soy miembro de AmeriCorps VISTA con experiencia en administración de hipotecas y hace poco obtuve un certificado de asesoría de vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Pero incluso con mi experiencia profesional, cuando aprendía sobre las complejidades de la accesibilidad económica, me sorprendía constantemente. ¡Algunos términos que se usan al hablar de este tema pueden ser confusos!

Por ejemplo, el Ingreso Mediano del Área (AMI) es un indicador que se usa mucho para determinar si cumples con los requisitos de ingresos. En algunos programas, una familia que gana alrededor de 70% del AMI se considera de bajos ingresos. En cambio, otros programas pueden clasificar a esa familia como de ingresos moderados. Otro ejemplo es que una familia puede cumplir con el umbral federal de pobreza, pero no se la considera en situación de pobreza habitacional si el costo de su vivienda es menos de un tercio de sus ingresos. ShelterForce ha recopilado un lista útil de definiciones.

Más allá de las definiciones, otra realidad impactante es que los cálculos de accesibilidad a menudo se basan en el ingreso bruto, no en el neto. Esto significa que el dinero que tal vez no tengas disponible de inmediato, como los impuestos retenidos automáticamente y las aportaciones para el retiro, se trata como ingreso “líquido” o mensual de fácil acceso. Este tipo de contabilidad tendrá un impacto significativo en tu presupuesto mensual.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), que es la agencia federal encargada de los asuntos de vivienda, creó pautas sobre la asequibilidad conocidas como índices de vivienda y endeudamiento. El índice de vivienda se calcula dividiendo tu obligación mensual de vivienda (el pago de la hipoteca o la renta) entre tus ingresos mensuales brutos. El índice de endeudamiento se calcula sumando tu obligación mensual de vivienda y tus deudas mensuales (tarjetas de crédito, préstamos para auto, préstamos estudiantiles, etc.) y dividiendo ese total entre tus ingresos mensuales brutos. El índice que dé el total más bajo es lo máximo que puedes pagar. Un asesor de vivienda de AHCOPA te puede ayudar a calcular estos índices.

El HUD establece el índice máximo de gastos de vivienda para los inquilinos en 30%. El índice máximo de deuda para los inquilinos es de 36%. Para quienes compran una casa, los índices de gastos de vivienda y de deuda dependen del tipo de préstamo. Los préstamos de la FHA, VA, USDA y los convencionales tienen cada uno sus propios índices. ¡Aquí es donde las cosas se pueden complicar! Algunos bancos están dispuestos a prestarte dinero si tienes un índice de deuda más alto que otros; sin embargo, cuanto más alto sea, más difícil te resultará pagar tus cuotas mensuales de la hipoteca y más tendrás que recortar otros gastos e incluso tus ahorros.

Ejemplo

Veamos un ejemplo de un adulto soltero “promedio” en Filadelfia. El ingreso mediano del área (AMI) de Filadelfia para 2024 es de $80,300 al año o $6,692 al mes. Para un préstamo de la FHA, el índice de vivienda está fijado en un máximo de 31%, y el índice de deuda es de 43%. Esto significa que la cuota hipotecaria máxima que puede pagar un adulto soltero que gane el AMI y no tenga deudas es de $2,074 al mes.

Según el Asociación de Realtors de PA, la deuda promedio varía mucho de una generación a otra. A lo largo de

Desde hace varias generaciones, el residente promedio de Pensilvania tiene una deuda no hipotecaria de unos $20,655, con pagos mensuales promedio para la deuda del préstamo de auto en $623 y las tarjetas de crédito en $254, lo que suma un total de $877. Así que, al considerar la deuda, el habitante “promedio” de Filadelfia puede permitirse un máximo de $2,877 en gastos de vivienda y obligaciones de deuda con un préstamo de la FHA. Si tuvieras la deuda promedio de Filadelfia, el costo máximo de vivienda que podrías pagar sería de $2,000.

​La diferencia del $74 podría significar que este comprador de vivienda “promedio” con deudas tendría que ganar lo suficiente ayuda para el pago inicial para reducir sus pagos mensuales. También podrían intentar negociar una tasa de interés más baja para mantenerse dentro del límite de lo que pueden pagar. Si este posible comprador de casa consigue un segundo trabajo para aumentar sus ingresos y lo que puede pagar, es posible que ya no califique para ciertos programas de ayuda. Esta diferencia también podría significar que una casa de dos recámaras no cabe en tu presupuesto y tal vez prefieras comprar una de una recámara o posponer la compra de tu casa para bajar tu índice de endeudamiento.

La verdad, el comprador de vivienda “promedio” en este ejemplo no existe y por eso puse comillas en la palabra promedio. Hay varios factores de estilo de vida que afectan lo que una persona o familia puede permitirse comprar y mantener. El puntaje de crédito, las deudas, el historial laboral, el tamaño de la familia, el permiso de maternidad y las necesidades médicas son solo algunos de los factores que influyen en cuánta casa puedes permitirte.

¿Por qué importa que sea accesible?

Los propietarios que viven por encima de sus posibilidades pueden enfrentar decisiones presupuestarias difíciles, como dejar de pagar los servicios públicos o posponer o renunciar a la atención médica. La falta de asequibilidad puede tener un gran impacto en la salud y está relacionado con niveles más altos de depresión, estrés y enfermedades crónicas como la diabetes y las enfermedades cardiovasculares.

El HUD ha identificado que la pérdida de ingresos, que incluye tanto el desempleo como la discapacidad temporal, es la causa más común de ejecución hipotecaria. Tener ahorros adecuados puede proteger a quienes se enfrentan a una pérdida de ingresos de caer en mora y tener reportes de crédito negativos mientras buscan un nuevo empleo o consiguen ingresos por discapacidad. En tiempos de crisis, como el desempleo, una pandemia o un desastre natural, tener ahorros para cubrir de 3 a 6 meses de gastos funciona como una red de seguridad durante las emergencias. La mayoría de las personas que viven en condiciones inasequibles no pueden cumplir con esa meta de ahorro porque no les sobra nada en su presupuesto.

En AHCOPA, queremos que nuestros clientes tengan éxito al comprar una casa, pero también al conservarla. Por eso, a veces les aconsejamos comprar una casa con pagos mensuales más bajos que el máximo que el banco les aprueba. Aunque sea tentador comprar la casa más cara que puedas “pagar”, es importante que incluyas ahorros para emergencias y tus preferencias de presupuesto, como vacaciones, compras, los deportes de tus hijos y otras cosas que te den alegría. Es mejor vivir cómodamente que estar estresado para llegar a fin de mes. Además, a medida que empieces a acumular capital en tu casa, con el tiempo podrás mudarte a una mejor propiedad en el futuro. Recuerda, la casa con la que empieces no tiene que ser la única que compres en tu vida.
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Resumen

La mejor manera de determinar lo que te puedes permitir es conseguir gratis asesoría de vivienda. Los asesores de vivienda son una calculadora personalizada y gratuita para saber cuánto puedes pagar por una hipoteca. En este blog, expliqué cómo un solo factor, las deudas, puede afectar lo que un propietario puede permitirse, pero la mayoría de la gente tiene situaciones más complejas que el propietario “promedio” y soltero de Filadelfia. Cosas como el crédito, el pago inicial, las aportaciones para el retiro y el tamaño del hogar van a afectar lo que puedes pagar. Para empezar nuestro Programa para Compradores de Vivienda por Primera Vez y recibir asesoría gratuita, ¡el primer paso es registrarte en un taller!