Remates hipotecarios y el eterno parar y seguir

Seis años de pausas, arranques y demandas.

Una ejecución hipotecaria o embargo, ya sea por falta de pago de impuestos o por problemas con la hipoteca, nunca es algo con lo que los dueños de casa quieran lidiar. Pero ¿qué pasa con una propiedad después de que la ciudad o un prestamista toman el control? Hay dos tipos de ejecuciones: por deudas de impuestos y por hipoteca. En una ejecución por impuestos, la Oficina del Sheriff de Filadelfia confisca la propiedad y luego la subasta a particulares o negocios para recuperar los impuestos perdidos e invertir en la ciudad. Esto también asegura que las propiedades no queden abandonadas y le da a la gente la oportunidad de tener una casa de manera más accesible. Durante una ejecución hipotecaria, el prestamista presenta una queja y, una vez que una orden judicial le da autoridad sobre la propiedad, por lo general le entrega la escritura a la Oficina del Sheriff de Filadelfia, donde la propiedad se subasta tal como está. Ambas subastas se hacían principalmente en persona una o dos veces al mes.

Este sistema dio un giro importante en 2020. Antes de la pandemia, la oficina del Sheriff hacía subastas presenciales, rematando casi 4,700 escrituras al año y trayendo millones de dólares para la ciudad. Durante la pandemia, las subastas por impuestos atrasados se suspendieron. Luego, una nueva alguacil, la alguacil Rochelle Bilal, fue elegida en 2020. Aunque las subastas se pausaron temporalmente, la alguacil Bilal implementó un sistema de subastas en línea y comenzó un pequeño lote de subastas de prueba en abril de 2021. Estas subastas fueron detenidas hasta septiembre de ese año por un juez porque se reveló que la alguacil Bilal le había otorgado el contrato de 6 años a Bid4Assets, mediante un proceso sin licitación y sin ninguna aprobación de abogados de contratos de la ciudad.

Esta violación a la carta de la ciudad llevó a revisiones constantes y demandas que hicieron que todas las subastas de impuestos atrasados fueran en el limbo hasta julio de 2024. Este retraso provocó que se acumularan más de 1,000 propiedades atrasadas y más de $170 millones en impuestos atrasados que se le deben a la ciudad, $35 millones de los cuales deberían haber ido al distrito escolar de Filadelfia.

Aunque las ejecuciones hipotecarias por impuestos se retrasaron, las subastas de ejecución hipotecaria continuaron con sus propios problemas. Se permitió que las subastas de hipotecas siguieran en este nuevo sitio, ya que solían hacerse solo una vez al mes y los prestamistas las iniciaban. Pero se advirtió a los compradores que, debido a que el nuevo sistema era a través de un tercero, el registro oficial de la escritura por parte de la Oficina del Sheriff a nombre del comprador podía retrasarse hasta más de 90 días a partir de que terminara la subasta. Sin embargo, las quejas y la investigación de la Philadelphia Inquirer descubrió que la espera promedio de octubre de 2023 a marzo de 2024 fue más de 200 días. Esto dejó a muchos filadelfianos, que estaban emocionados por tener una casa nueva, atrapados con el costo de un préstamo por una propiedad a la que no podían entrar. En la mayoría de los casos, el comprador se vio obligado a seguir pagando por el lugar donde vivía antes de comprar su casa, mientras esperaba poder mudarse a la nueva. Las personas que buscaban una vivienda más barata ahora terminaron pagando el doble.

A pesar de causarle un montón de problemas a la gente de Filadelfia, estos problemas con la transferencia de escrituras son relativamente nuevos, de apenas los últimos 6 años. Antes de las subastas en línea, solo tomaba uno o dos meses transferir la escritura, y en algunos casos solo 20 días. Pero después de que eligieron a Bilal, el departamento del Sheriff cambió sus sistemas de software interno y empezó a usar el sitio Bid4Assets, lo que causó la moratoria judicial y empezaron los retrasos. Antes de la pandemia, la oficina del Sheriff procesaba casi 4,700 escrituras al año, y ahora son como 650. Esto hace que menos casas vuelvan al mercado para los filadelfianos, al mismo tiempo que deja que los edificios se echen a perder y sean un peligro para los vecinos y la gente común de Filadelfia.

Ha habido algo de progreso en los últimos dos años. Las subastas por deudas de impuestos se retomaron en julio de 2024, pero el procesamiento de escrituras y las subastas todavía están lejísimos de los niveles de antes de la pandemia. Y estas subastas también han empezado a sufrir retrasos en la inscripción de escrituras a los compradores.

En estos últimos dos años los retrasos han sido constantes, pero la alguacil Bilal declaró en una audiencia sobre el presupuesto este abril pasado que su oficina está haciendo todo lo posible y que cualquier retraso se debe principalmente a los postores que no entregaron los papeles o los pagos a tiempo. (The Inquirer contradice estas afirmaciones y sostiene que están empeorando)

Viendo el lado positivo, las reformas han empezado a acelerarse como El juez del Tribunal de Causas Comunes le ordenó a la oficina de Bilal que arregle estos atrasos. Si el alguacil Bilal no puede mostrar avances, el tribunal nombrará a un “especialista independiente” para supervisar todas las subastas de propiedades bajo la oficina del alguacil. A“Maestro Especial”es un experto independiente designado por un juez para ejecutar ciertas funciones y asegurar el cumplimiento de la revisión judicial. En este caso, prácticamente actuarían como el jefe del alguacil Bilal, asegurándose de que la oficina cumpla con sus deberes obligatorios.

Desde este fallo, El sheriff Bilal anunció un nuevo plan de reorganización ideado para modernizar y simplificar la oficina del alguacil, incluido un sistema público de seguimiento de escrituras muy solicitado. (Lanzamiento por definir). AHCOPA espera que estos cambios lleven a un proceso de ejecución hipotecaria más ágil donde se puedan alcanzar acuerdos más fácilmente para ayudar a conservar las viviendas.

Desde el anuncio de esta reestructuración no ha habido más actualizaciones. Aun así, parte del público en general duda de que se hagan reformas duraderas, y les preocupa dado que el contrato de Bid4Assets termina el año que viene. Algunos hasta se han tomado la molestia de argumentar que la oficina del sheriff solo hace cambios cuando una demanda u orden judicial se lo exige, y que estos cambios casi nunca duran. 

Aquí en AHCOPA tenemos la esperanza de que la Ciudad pueda brindar mejores servicios y procesos a tiempo para las personas que pasan por la difícil lucha de las ejecuciones hipotecarias. Los retrasos constantes han generado problemas y altibajos en el proceso de ejecución hipotecaria, lo que causa confusión.

Pero sin importar la confusión, si tú o un ser querido se enfrenta a cualquier tipo de ejecución hipotecaria, por favor comuníquense con AHCOPA y échale un ojo a nuestra página web para servicios donde vamos a luchar para ayudarte a conservar tu casa.