¿Cómo le hacen algunas ciudades con las rentas por las nubes, y qué puede hacer Filadelfia para lograr lo mismo?

Aunque AHCOPA se enfoca principalmente en la adquisición de vivienda propia, sabemos que los precios de los alquileres en Filadelfia son motivo de preocupación para nuestros clientes y sus familias. Casi el 50% de los habitantes de Filadelfia son inquilinos; de ese 50%, más de la mitad de ellos también están agobiados por los costos. A diferencia de otras grandes ciudades, Filadelfia no tiene ningún tipo de regulación de estabilización, control o congelamiento de la renta. Aunque estos programas varían en cada ciudad y municipio, todos pueden traer grandes beneficios para los inquilinos.

¿Qué son la estabilización, el control y la congelación de la renta?

Antes de meternos de lleno en qué es cada una de estas opciones, es importante entender quién está a cargo de estos programas. Estos programas se regulan y operan únicamente a nivel local. Aunque los estados pueden implementarlos, solo Oregón y California tienen leyes a nivel estatal. El gobierno federal no tiene ningún control sobre ninguno de estos programas, ya que solo se encargan de dar la vivienda de la Sección 8. Los vales de la Sección 8 se implementan a nivel local, pero están disponibles en todo el país a través del gobierno federal.

Si has estado siguiendo las noticias nacionales, especialmente las de la ciudad de Nueva York, sabrás que estos temas han estado muy común por ahí, lo que lleva a algunos a cuestionar por qué Filadelfia no tiene estas opciones. Así que primero hablemos de la estabilización y el control de alquileres. Ambas políticas son prácticamente lo mismo y se reducen simplemente a la percepción. En lugares como Nueva York, el control de alquileres beneficia a las personas mayores vivir en edificios anteriores a 1971, y ofrece contratos de arrendamiento continuos. Los programas de control de alquileres se integraron principalmente en el programa de estabilización de alquileres de Nueva York para los edificios elegibles construidos después de 1971. Los programas de estabilización de alquileres cubren contratos de 1 y 2 años y ofrecen muchos de los mismos beneficios que el programa anterior de control de alquileres ofrecía. Muchas ciudades ofrecen este mismo tipo de programa, pero varía si lo llaman control de alquileres o estabilización de alquileres. Una de las razones por las que Nueva York cambió a la estabilización de alquileres es porque el término “Los PR de ”estabilización“ son mejores que los de ”control”.”

Nueva York no es la única ciudad que tiene estas políticas. Algunas ciudades importantes son: Los Ángeles, San Francisco, Washington D. C., Saint Paul, Portland (Maine) y Atlantic City. Muchas de estas ciudades operan sus programas de estabilización de alquileres de la misma manera, donde un organismo central, como Junta de Directrices de Alquileres (RGB), fija un Renta Base Máxima (MBR) para cada edificio de apartamentos. (Estas los números se calculan normalmente mediante tomando en cuenta los costos operativos, los impuestos inmobiliarios y otros valores más pequeños. A partir de este valor base, las Juntas de Alquiler ajustarán cada 2 años según los costos operativos determinados por la junta y no por los caseros. Estos programas se usan principalmente para evitar que los caseros suban la renta cada año, y a veces a tasas más altas de lo necesario. En lugares donde el ingreso medio promedio es más alto que el promedio nacional, como Filadelfia, la necesidad de estos programas es fundamental para garantizar que los filadelfianos no estén atados por precios de alquiler fuera de control. Unos precios de alquiler controlados significan más empoderamiento financiero para los filadelfianos y una ciudad más próspera.

Ahora viene la gran pregunta, ya que Nueva York implementó esto hace poco. ¿Qué es un congelamiento de la renta? La Junta de Pautas de Alquiler (RGB) en la ciudad de Nueva York principalmente solo aprueba un Aumento de renta de 3% para un departamento de 1 recámara y de 4.2% para uno de 2 recámaras o más cada dos años. Pero hace poco aprobaron que todas las unidades con renta estabilizada no habrá aumento de renta en ningún contrato de 1 o 2 años que se firme en los próximos dos años, y los adultos mayores de bajos ingresos y los inquilinos con discapacidades pueden solicitar congelar su alquiler de forma permanente. Esta medida temporal ayuda a aliviar la carga de los costos para los inquilinos con alquileres estabilizados que están agobiados por los gastos.

El rechazo

Ahora hay rechazo a estas políticas, principalmente hacia la congelación de rentas en Nueva York. La mayor parte proviene de los dueños de propiedades y desarrolladores corporativos que argumentan que sus ganancias se verán afectadas y que los caseros no van a poder costear el mantenimiento de los edificios que ahora están estabilizados o congelados. Sin embargo, en ambos casos, la mayoría de estos programas ofrecen incentivos para compensar estas preocupaciones. En el caso de las unidades con renta estabilizada, los aumentos de 2 años son específicamente para los costos operativos para asegurar que se cumpla con el mantenimiento, y les permiten a los inquilinos demandar a los caseros por no mantener sus propiedades. Específicamente en el caso de la congelación de rentas de Nueva York, hay reembolsos de impuestos para compensar estos costos. Como los caseros no pueden salirse de esta congelación, van a recibir un reembolso del impuesto predial para compensar los costos operativos que estarían perdiendo. Lo único que los propietarios realmente se perderían es la capacidad de subir los precios para llenarse los bolsillos.

¿Cómo puede adaptarse Filadelfia?

Filadelfia una vez lideró al país en costos bajos de alquiler. En 1947, la ciudad implementó por unanimidad una de las primeras políticas municipales de control de alquileres. 8 años después, la Corte Suprema de Pensilvania dictaminaría que la ciudad no aportó suficientes pruebas de que se necesitaba un alivio en el control de la renta para mantener la salud y el bienestar de los habitantes de Filadelfia, aunque dijeron que la ciudad tenía el derecho de implementar el control de alquileres en una emergencia. 

En 2023, Filadelfia estuvo más cerca que nunca de aprobar algún tipo de ley. Tras su exitosa campaña de reelección, la concejala Kendra Brooks propuso programas y proyectos de ley. Las prácticas de estabilización de alquileres se debatieron y discutieron en las audiencias del Concejo Municipal por primera vez en este siglo. Pero, debido a la fuerte presión de los dueños de propiedades, la mayoría votó en contra de la resolución.

Desde entonces, el Ayuntamiento y el alcalde de Filadelfia han hablado largo y tendido sobre la necesidad de viviendas asequibles. Aunque la Ley H.O.M.E. hace una inversión histórica en vivienda, se enfoca principalmente en los futuros y actuales propietarios, con solo un par de inversiones para los inquilinos. Filadelfia necesita empezar a explorar opciones de estabilización de alquileres. Solíamos liderar el país en estas políticas, ahora nos estamos quedando atrás. Ya tenemos el precedente de la Corte Suprema de Pensilvania. Solo depende de nuestro Concejo Municipal determinar cuándo nuestra crisis de alquileres es suficiente “emergencia” para ellos.